En cas de faillite du locataire, le bailleur a un privilège sur l’ensemble des biens qui se trouvent dans les lieux loués.

a) Principe

Afin de garantir le paiement de ce qui lui est dû, le bailleur dispose d’une sorte de droit de préférence sur les meubles introduits par le locataire dans les lieux loués (article 20.1° de la loi hypothécaire).

En pratique, cela signifie que, si le locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire pourra faire saisir le mobilier ; le produit de la vente des meubles lui sera attribué par priorité, sans qu’il ait à le partager avec d’autres créanciers du locataire.

L’article 20.1° de la loi hypothécaire consacre un privilège spécial sur les meubles meublants au profit du bailleur pour, s’il s’agit d’une maison, deux années échues, et, en outre, pour l’année courante ainsi que pour celle qui suivra.

 

b) Etendue du privilège

Le privilège joue pour toutes les créances du bailleur trouvant leur origine dans le bail. En pratique, il s’agit des loyers impayés, des indemnités pour dégâts locatifs et même d’une éventuelle indemnité d’indisponibilité qui serait accordée par le juge de paix. Cependant, ce privilège ne peut s’exercer que pour les créances relatives à deux années échues plus l’année courante.

Notons que, si le bail est authentique, ou si la date est certaine, le privilège s’étend aussi sur tout ce qui est à échoir.

Le privilège porte sur tous les biens mobiliers se trouvant sur les lieux loués et ce même s’ils n’appartiennent pas au locataire pour autant que le bailleur soit de bonne foi, c’est à dire que selon les circonstances il pouvait ignorer que les biens n’appartenaient pas au locataire (Commerce Charleroi, 1ère Chambre, 17 janvier 1995, J.L.M.B., 1996, p. 245).

Les tiers doivent informer le bailleur de leur droit de propriété sur les biens vendus ou loués au preneur, au risque de ne pouvoir récupérer leur bien en cas d’exercice du privilège par le bailleur.

 

c) Maintien du privilège : la saisie-gagerie ou la saisie-revendication

Saisie-gagerie : L’article 1461 du Code Judiciaire relatif à la saisie-gagerie précise : « Les propriétaires et principaux locataires de maisons ou biens ruraux, qu’il y ait bail écrit ou verbal, peuvent faire saisir, sans permission du Juge, un jour après le commandement, pour loyers et fermages échus, les effets et fruits qui garnissent les lieux et terres loués. »

Lorsque la saisie-gagerie a été pratiquée, le bailleur doit faire citer son locataire devant le juge de paix afin d’obtenir en pratique la possibilité de vendre les meubles. Il est clair qu’il n’obtiendra pas cette autorisation si le locataire s’est acquitté de toutes ses dettes entre-temps.

Saisie-revendication : L’article 20 1° dernier alinéa relative à la saisie-revendication stipule qu’en cas de déplacement des biens, le bailleur doit revendiquer et saisir les meubles dans les quinze jours de leur déplacement pour recouvrer la possession des biens formant l’assiette de son privilège spécial fondé sur le gage tacite. Le bailleur peut procéder à une saisie-revendication même entre les mains d’un acquéreur de bonne foi.

d) Quid en cas d’abus du privilège ?

Attention : en cas de saisie abusive, cas du locataire payant régulièrement son loyer mais qui se trouve pour une fois en retard, le bailleur pourrait se voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

En conséquence, le bailleur qui désire user de son privilège sur les meubles doit s’assurer qu’il n’abuse pas de son droit, faute de quoi il se verra sanctionné.