Lorsque, par exemple, le locataire ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois, dégrade les lieux, provoque de graves troubles de voisinage ou refuse tout simplement de quitter les lieux occupés sans titre ni droit, le bailleur peut demander au juge de paix du canton son expulsion.
Cependant, le bailleur ne peut assigner sans conciliation préalable. En effet, selon l’article 1344 septies du Code Judiciaire “(…) les demandes principales concernant l’adaptation du loyer, le recouvrement des arriérés de loyers ou l’expulsion doivent obligatoirement être soumises au préalable au juge”.
La procédure est réglée par la loi du 30 novembre 1998 entrée en vigueur le 1er janvier 1999 . Elle prévoit que, pendant un mois à dater de la signification du jugement d’expulsion, cette dernière ne pourra pas avoir lieu, sauf dans trois cas :
- si le locataire a déjà abandonné les lieux et que le bailleur peut le prouver. Il serait injuste de bloquer inutilement et pendant un mois un bien déserté.
- si, par accord constaté par jugement, preneur et bailleur ont convenu d’un autre jugement.
- si ce délai a été modifié par le juge (plus court ou plus long).
Le juge dispose d’un grand pouvoir discrétionnaire pour apprécier la situation. Il tiendra notamment compte de l’âge du preneur, de sa situation financière et familiale, des risques pour la santé en cas d’expulsion, surtout en hiver, mais aussi de situations présentant une extrême gravité, comme une maladie incurable, par exemple..
Enfin, le bailleur doit savoir que, au plus tard un mois avant l’expiration du bail, un locataire de résidence principale a parfaitement le droit d’invoquer des circonstances exceptionnelles pour demander au bailleur (et même au nouvel acquéreur si il y a eu vente du bien qu’il occupe) l’autorisation de rester. En droit, on parle de prorogation.
En conclusion, le bailleur contraint de procéder à une expulsion doit savoir que celle-ci ne sera pas immédiate.
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